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Manual de la Ley de Propiedad y Cercado de Florida: Limitaciones y Posesiones1
Michael T. Olexa y Joshua A. Cossey2Prefacio
La agricultura y la ganadería, que consta de aproximadamente 19,000 granjas ganaderas, junto con las haciendas de caballos, cultivos de naranja, soya, caña de azúcar, algodón, cacahuate y muchas otras instalaciones agrícolas han tenido un impacto significativo en la economía de Florida. A través de los últimos 25 años, la economía agrícola de Florida ha requerido co-existir con el rápido crecimiento poblacional y comercial en el estado. Por los conflictos entre esos intereses se han desarrollado temas de gran relevancia como los derechos y responsabilidades de los terratenientes colindantes, agricultores y propietarios en general. Debido a la importancia agregada a esas áreas de propiedad real, los aspectos legales del cercado en el estado de Florida, han tomado una importancia significativa.Este manual esta diseñado para informar al propietario de sus derechos y responsabilidades en relación a sus obligaciones de cercado. Las áreas discutidas incluyen la responsabilidad del propietario para cercar cuando el ganado es mantenido en su propiedad, los derechos de los terratenientes colindantes, las ubicaciones de las cercas, invasiones, líneas fronterizas, derechos de propiedad, contratos, molestias y las responsabilidades del terrateniente hacia las personas que entran en su propiedad.
Este manual deberá proveer una revisión básica de los muchos derechos y responsabilidades que los granjeros y los dueños de las granjas tienen, conforme la ley de propiedad y cercado de Florida. Los lectores pueden consultar este manual, ya que les informa sobre esos derechos y responsabilidades. Sin embargo, deberá ser cuidadoso porque las leyes, reglas administrativas y decisiones de la corte sobre las cuales esta basado este manual, están sujetas a revisión constante, y partes del mismo podrían volverse obsoletas en cualquier momento. Este manual no deberá ser visto como una guía completa de las leyes de propiedad y cercado. Adicionalmente, muchos detalles de las leyes citadas se excluyeron por limitaciones de espacio. Este manual no deberá parecer como un manifiesto de opinión o asesoría legal de los autores en ninguno de los temas legales discutidos en este. Este manual no es un reemplazo del personal de asesoría legal, es solamente una guía para informar al público de los temas relacionados a las leyes de propiedad y cercado de Florida. Por esas razones, el uso de esos materiales por cualquier persona constituye un acuerdo por mantener a los autores, al Instituto de Ciencias Agrícolas y Alimento, al Centro de Ley Agrícola y la Universidad de Florida libres de perjuicios por cualquier demanda de responsabilidad, daños o gastos que cualquier persona pudo haber incurrido, como resultado de la referencia o la confianza de la información contenida en este manual.
Agradecimientos
Los autores agradecen a Jeffrey R. Dollinger, Esq., Profesor Adjunto de la Facultad de Leyes Levin de la Universidad de Florida y accionista en Scruggs & Carmichael P. A., en Gainesville, Florida, por su ayuda en la revisión de este manual.¿Cuál es la diferencia entre el propietario de la tierra y el posesionario?
Una persona que mantiene un derecho legal o justo de una propiedad, es el propietario y, una persona que ejerce control y dominio sobre la propiedad, es un posesionario. La diferencia es importante como se discute mas adelante, en las disputas sobre la posesión adversa, las limitaciones por acuerdos y las limitaciones por consentimiento.¿De qué maneras se demuestra la propiedad de un terreno?
La mejor y más importante manera para revisar la propiedad, es asegurar que la descripción del terreno en las escrituras, coincide con la tierra que usted posee. Esta información puede ser obtenida a través de los Registros Oficiales del Condado o de la Oficina de Valoración de la Propiedad. En ciertos casos, la posesión de la tierra puede ser propiedad demostrada, por la prueba de ciertas acciones, tales como:
- Cultivos o mejoras de la tierra o la porción de un solo lote de tierra.
- Proteger la tierra con un encierro importante, tal como una cerca.
- Aun cuando no este encerrado, el terreno debe haber sido usado en el tiempo correcto para el abastecimiento de combustible o cercas para la agricultura o por el uso ordinario del ocupante (Fla. Stat. sección 95.16.)
¿Cuáles son los problemas legales de los terrateniente colindantes?
En el trato con la posesión de la tierra, los problemas legales entre los propietarios colindantes se centran en dos áreas:
- Invasiones.
- Traslape o interrupción.
¿Qué son las invasiones?
Una invasión ocurre cuando un individuo ocupa cualquier parte de la tierra arriba o abajo de la superficie, mas allá de lo que es descrito en las escrituras. Es importante notar que el individuo que invade la tierra de otra persona sin un derecho de propietario o un acuerdo para hacerlo o cualquier acta escrita, dictamen, o decreto, es acusado por la invasión de la tierra (ver 1 Fla. Jur. 2d sección 13 Terratenientes Colindantes sección 13).¿Si mi vecino levanta una cerca qué invade mi terrento, cómo debo reaccionar? ¿Cuáles son mis derechos legales?
Donde no hay una disputa o error con relación a la verdadera línea fronteriza y alguien que construye una cerca que claramente invade su tierra, inmediatamente se le notifica de la invasión por escrito a la persona que invade. En tales casos, la persona que invade es obligada para quitar la cerca. Si el individuo se rehúsa a quitar la cerca, usted puede llevar a cabo una acción para sacar al individuo de su propiedad. Conforme a los Stat. Fla., el capitulo 66 Posesión), las defensas para tales acciones incluyen posesión adversa, limitaciones por un acuerdo, y las limitaciones por consentimiento (2 Fla. Pl & Pr Forms secciones 6:18 y 17:16). La existencia de la cerca puede constituir la evidencia de la duda requerida o incertidumbre en cuanto a la disputa del límite verdadero en una limitación por consentimiento. (Carroll v. Fordham, 781 So. 2d 1156 [1st DCA 2001]).Los tipos de problemas más difíciles de invasión, se describen en las limitaciones por acuerdos y en las limitaciones por coincidencia (ver dos ejemplos abajo):
Ejemplo 1: Limitación por Acuerdo. Los tres aspectos importantes de ésta son:
En Campbell, dos terratenientes colindantes estaban inciertos del verdadero límite común entre las dos extensiones. P uno de los terrateniente, midió su tierra. Al mismo tiempo el medidor de tierras de P se reunió con el terrateniente colindante, C, y el medidor de tierras de C. Basados en la medida, P levantó una cerca que corría a lo largo del límite acordado entre las extensiones colindantes. La cerca permaneció sin disputa durante cinco años en los cuales C, remendó y reparó la cerca de P varias veces. Después de cinco años, C sospechó una invasión de otro de sus vecinos y midió su tierra. La medida reveló que la cerca de P invadía la propiedad de C por sesenta pies sobre la línea divisoria actual. Seis años más tarde, C demandó para expulsar a P de su tierra. La Corte usó el límite por acuerdo para permitirle a P mantener su cerca. Primero, la Corte encontró que la incertidumbre genuina en cuanto a la verdadera línea límite podría existir aun sin abrir un desacuerdo entre los propietarios colindantes. Esta incertidumbre fue mostrada por el testimonio de C declarando que él no sabia donde estaba la línea limite en el momento en que P midió la tierra. Segundo, la Corte encontró que las acciones de C en mantener la cerca, implicó un acuerdo para tratar la cerca como la línea divisoria. Tercero, la Corte encontró que las partes habían reconocido la línea divisoria por la ocupación de la tierra durante una suficiente cantidad de tiempo. Concerniente al tiempo requerido, la Corte declaró que las limitaciones por acuerdos habían sido encontradas cuando las partes ocuparon la tierra por un mínimo de dos años.
- Incertidumbre o duda en cuanto a la verdadera línea de limitación.
- Un acuerdo de las partes en que cierta línea, será tratada como la línea verdadera.
- Las ocupaciones subsecuentes de conformidad con los acuerdos, por un periodo de tiempo suficiente para mostrar un establecido reconocimiento de la línea como una limitación permanente (ver Watrous v. Morrison, 332 Fla. 261, 14 So. 805 [1894]; Campbell v. Noel, 490 So. 2d 1014 [1st DCA 1986]; 1 Fla. Jur. 2d Terratenientes Colindantes secciones 47 y 48 ).
Ejemplo 2: Limitaciones por consentimiento. Hay dos importantes elementos:
En la ausencia de evidencia directa de una disputa, las Cortes encontraron que la ubicación y duración de la cerca misma, puede ser suficiente para establecer duda o incertidumbre. Ambos limites, por acuerdo y por consentimiento, involucran una disputada línea limítrofe (note que si la existencia de una línea limítrofe en una ubicación en particular no esta en disputa, entonces la persona que esta invadiendo no puede reclamar la posesión de la tierra), pero el límite por consentimiento requiere que la tierra debe ser invadida por un mínimo de siete años. En otras palabras, la acción llevada a cabo para recuperar la propiedad después de siete años de invasión, probablemente será denegada.
- Una disputa o incertidumbre lo que implica que ambas partes dudan acerca de la verdadera línea limite (significa que ambos terratenientes carecen del real conocimiento del limite verdadero).
- La ocupación continúa y el consentimiento en una línea diferente a la línea verdadera por el periodo del reglamentado de limitaciones, o mas de siete años (ver King v. Carmen, 237 So. 2d 26 al 28 [Fla. 1st DCA 1970]; McDonald v. Givens, 509 So. 2d 992 [Fla. 1st DCA 1987]; 1 Fla. Jur. 2d secciones 47 y 48 de los Terratenientes Colindantes; Fla. Stat. sección 95.12).
En el caso de McDonald v. Givens, el propietario anterior a McDonald (M) levantó una cerca, la cual permaneció en la propiedad, por un mínimo de cinco años. Desde que la cerca fue levantada, M y su predecesor, junto con otro individuo residiendo en el área, consideró que la cerca estaba delimitando las dos propiedades. Trece años después, M obtuvo el titulo de su propiedad, y Givens (G) compró la propiedad que compartió con un limite común con la propiedad de M. El medidor de tierra de G descubrió que la cerca de M estuvo invadiendo la propiedad de G como se describió en su escritura, y la verdadera línea limítrofe estaba hacia el este de la cerca. La Corte encontró que mientras no hubo disponible una evidencia directa para mostrar la incertidumbre sobre la línea limite, al tiempo del levantamiento de la cerca, sin ninguna otra explicación para su localización especifica, la ubicación y duración de la cerca misma era suficiente evidencia para demostrar la duda y establecer un limite por consentimiento (McDonald v. Osteen, 429 So. 2d 407, 409 [Fla. 1st DCA 1983]). Aún mas, la Corte estableció que mientras G protestaba la actual cerca, no existió evidencia de que cualquiera de los propietarios anteriores antes de G, protestaran de la existencia de la cerca como una invasión. La cerca fue mantenida por 30 años, sin disputa, antes que G ganara el titulo de propiedad. Esto sobrepasó los siete años requeridos conforme el estatuto de limitaciones. La Corte encontró que una limitación por consentimiento, estuvo completa por dos elementos, y la protesta de G fue denegada.
Mientras los dos casos mencionados anteriormente son representativos de las situaciones diferentes en la cual se aplican las limitaciones por acuerdo y las limitaciones por consentimiento, existen muchos otros casos que también muestran su aplicación. Una lista de casos adicionales son los siguientes:
- Euse v. Gibbs, 49 So. 2d 843 (Fla. 1951), indica que cuando los terratenientes colindantes establecieron una disputa por limitación por acuerdo, y el limite acordado fue diferente al que se describió en las escrituras, los impuestos pagados sobre la propiedad, actualmente definidos en las escrituras serán tomados como un pago sobre los impuestos de la disputa de la tierra.
- Reil v. Myers, 222 So. 2d 42 (4th DCA 1969), aclara que un acuerdo verbal de que cierta línea es el limite, es legal ya que define solamente las limitaciones y no se requiere un escrito porque el titulo para el registro de la propiedad no es aprobado.
- McDonald v. O'Steen, 429 So. 2d 407 (1st DCA 1983), provee una discusión de la aplicación del límite por consentimiento cuando hay una pequeña evidencia de una disputa actual sobre la limitación.
- Sanders v. Thomas, 821 So. 2d 1214 (1st DCA 2002), rehusó aplicar la regla Givens por duda o incertidumbre, en casos de limitaciones por consentimiento cuando las medidas sobre el curso de la invasión mostraron la línea limite actual.
- Jones v. Muldrow, 921 So. 2d 762 (1st DCA 2006), la Corte afirmó recientemente, que los elementos de limitaciones por consentimiento son (1) por incertidumbre o disputa en cuanto a la ubicación del verdadero límite, (2) por la ubicación de una línea limítrofe por las partes, y (3) por consentimiento en la ubicación por el periodo autorizado por el uso prolongado (ver Sembler Marine Partners, Ltd. v. Skidmore, 842 So. 2d 1003, 1005 [4th DCA 2003]).
Resumen
Es importante recordar que si su titulo de propiedad describe claramente la tierra como suya y, de acuerdo a su escritura y a la de su vecino, la cerca de su vecino esta claramente invadiendo la suya, usted deberá notificar de la invasión de manera inmediata y por escrito a su vecino. Su vecino esta obligado a remover su invasión.Si la localización de la línea limite verdadera no es clara en ambas escrituras, la suya y la de su vecino, entonces evite futuras disputas notificando a su vecino por la ambigüedad, llamando a un medidor de tierra para que clarifique sus líneas limítrofes. En el caso donde usted piensa que las limitaciones por acuerdo o por consentimiento pueden ser aplicadas a una disputa, piense en cada uno de los aspectos y si ellos aplican realmente a su caso.
Recuerde que los tres aspectos de limitación por acuerdo son:
Y los dos aspectos de limitación por consentimiento son:
- Duda o incertidumbre en cuanto a verdadera línea limite.
- Un acuerdo de que cierta línea será tratada por las partes, como la verdadera línea limite.
- Las ocupaciones subsecuentes de conformidad con los acuerdos por un periodo de tiempo suficiente, para mostrar un reconocimiento de la línea como una limitación permanente.
- Una disputa o incertidumbre, lo que implica que ambas partes dudan acerca de la verdadera línea limite.
- La ocupación continúa y el consentimiento en una línea diferente a la línea verdadera por un periodo de mas de siete años (como fue establecido por el estatuto de limitaciones).
Información Adiconal
Circular 1214, Manual de la ley de Propiedad y Cercado de Florida http://edis.ifas.ufl.edu/TOPIC_BOOK_Florida_Fence_and_Property_LawFootnotes
1. Este es el documento EDIS FE261, una publicación de Food and Resource Economics Department, Florida Cooperative Extension Service, Institute of Food and Agricultural Sciences, University of Florida, Gainesville, FL. Pubicado Julio 2007. Por favor visite la página electrónica de EDIS en http://edis.ifas.ufl.edu.2. Michael T. Olexa, Profesor,l Food and Resource Economics Department, y Director, UF/IFAS Agricultural Law Center, Florida Cooperative Extension Service, Institute of Food and Agricultural Sciences, University of Florida, Gainesville, FL; y Joshua A. Cossey, estudiante de tercer año de leyes, Levin College of Law, University of Florida, Gainesville, FL. La traducción del ingles al español estuvo a cargo de Filiberto Reyes-Villanueva.
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