Manual de la Ley de Propiedad y Cercado de Florida: Antecedentes y Definiciones1
Prefacio
La agricultura y la ganadería, que consta de aproximadamente 19,000 granjas ganaderas, junto con las haciendas de caballos, cultivos de naranja, soya, caña de azúcar, algodón, cacahuate y muchas otras instalaciones agrícolas han tenido un impacto significativo en la economía de Florida. A través de los últimos 25 años, la economía agrícola de Florida ha requerido co-existir con el rápido crecimiento poblacional y comercial en el estado. Por los conflictos entre esos intereses se han desarrollado temas de gran relevancia como los derechos y responsabilidades de los terratenientes colindantes, agricultores y propietarios en general. Debido a la importancia agregada a esas áreas de propiedad real, los aspectos legales del cercado en el estado de Florida, han tomado una importancia significativa.
Este manual esta diseñado para informar al propietario de sus derechos y responsabilidades en relación a sus obligaciones de cercado. Las áreas discutidas incluyen la responsabilidad del propietario para cercar cuando el ganado es mantenido en su propiedad, los derechos de los terratenientes colindantes, las ubicaciones de las cercas, invasiones, líneas fronterizas, derechos de propiedad, contratos, molestias y las responsabilidades del terrateniente hacia las personas que entran en su propiedad.
Este manual deberá proveer una revisión básica de los muchos derechos y responsabilidades que los granjeros y los dueños de las granjas tienen, conforme la ley de propiedad y cercado de Florida. Los lectores pueden consultar este manual, ya que les informa sobre esos derechos y responsabilidades. Sin embargo, deberá ser cuidadoso porque las leyes, reglas administrativas y decisiones de la corte sobre las cuales esta basado este manual, están sujetas a revisión constante, y partes del mismo podrían volverse obsoletas en cualquier momento. Este manual no deberá ser visto como una guía completa de las leyes de propiedad y cercado. Adicionalmente, muchos detalles de las leyes citadas se excluyeron por limitaciones de espacio. Este manual no deberá parecer como un manifiesto de opinión o asesoría legal de los autores en ninguno de los temas legales discutidos en este. Este manual no es un reemplazo del personal de asesoría legal, es solamente una guía para informar al público de los temas relacionados a las leyes de propiedad y cercado de Florida. Por esas razones, el uso de esos materiales por cualquier persona constituye un acuerdo por mantener a los autores, al Instituto de Ciencias Agrícolas y Alimento, al Centro de Ley Agrícola y la Universidad de Florida libres de perjuicios por cualquier demanda de responsabilidad, daños o gastos que cualquier persona pudo haber incurrido, como resultado de la referencia o la confianza de la información contenida en este manual.
Agradecimientos
Los autores agradecen a Jeffrey R. Dollinger, Esq., Profesor Adjunto de la Facultad de Leyes Levin de la Universidad de Florida y accionista en Scruggs & Carmichael P. A., en Gainesville, Florida, por su ayuda en la revisión de este manual.
Introducción
Cuando se transformo en estado, Florida adoptó la regla tradicional de la ley común Inglesa requiriendo a los ganaderos, a mantener sus animales, fuera de las tierras no cercadas del vecino. La ley común esta basada primariamente en tres reglas: (1) un propietario tiene el derecho de tener el terreno cercado o no, según le convenga; (2) el terreno de personas, con cercado o no, esta considerado por la ley, como encerrado; y (3) los dueños de ganado y animales son obligados a mantenerlos en su propio terreno (ver Est. Fla. sección 588.15; Fisel v. Wynns, 667 So.2d 761 [1996]; Rockow v. Hendry, 230 So. 2d 717 [2d DCA 1970]; Seaboard v. Maige, 109 Fla. 229, 147 So. 215 [1933]; Selby v. Bullock, 287 So. 2d 18 [1973]). Algunas áreas de la ley común que han sido cambiadas en Florida, son las relacionadas a las obligaciones de un terrateniente para los intrusos y las obligaciones impuestas a los propietarios de patios con chatarra, preservación de la caza privada, compañías de ferrocarriles y en algunas municipalidades, en la cerca de los dueños de piscinas.
Florida es ahora un estado de "rango cerrado" y ha adoptado la regla de estricta responsabilidad para el ganado que traspasa a otro terreno. Las Cortes han incluido los daños mas grandes por causa del ganado vagando en las carreteras públicas (ver 1-3 Ley Agrícola sección 3.12, Matthew Bender & Company, Inc., un miembro de el Grupo Lexis Nexis [2005]).
¿Qué es una cerca?
Una cerca esta definida generalmente, como una obstrucción visible y definida levantada entre dos extensiones de tierra para separar, proteger y encerrar el terreno. En Florida la legislatura ha provisto dos tipos de cercados: general y legal. Un cercado general es una cerca que debe ser "sustancialmente construida", o hecha de barandas, troncos, postes y enrejado, hierro, acero o cualquier otro material, y que tenga no menos de cinco pies de alto. Para la extensión de los dos pies de alto del suelo, el material usado no deberá tener huecos mas grandes que cuatro pulgadas. Si un cercado general esta construido en una zanja que tiene un mínimo de cuatro pies de ancho, la altura de la cerca de los cinco pies puede ser medida, desde fondo de la zanja al borde superior de la cerca (Est. Fla. sección 588.01). Los requerimientos estatutarios de una cerca general también son para prevenir la intromisión de los puercos, se constituirá en una cerca legal en aquellas instancias remotas donde sea legal que los puercos deambulen (Est. Fla. sección 588.011). Actualmente muchos condados de Florida prohíben que los puercos corran libremente.
Un cercado legal es una cerca que tiene al menos tres pies de altura y esta hecha de alambre de púa o de otro alambre suave, con un mínimo de tres hileras tensadas y aseguradas en soportes que no tengan mas de veinte pies de distancia o, cuando se usen tablas, la distancia hacia arriba es de sesenta pies desde la cerca a postes no eléctricos y ciento cincuenta pies para los postes eléctricos usando cables altamente tensos. Otros materiales pueden ser usados si se reúnen todos los requerimientos. Una cerca legal puede incluir un portón, si este reúne los estándares requeridos de una cerca legal y si esta construida con un guarda ganado de un mínimo de seis pies de ancho extendiendo cada punta de la abertura (Est. Fla. sección 588.011).
¿Conforme a la ley de Florida, cuáles son los requerimientos para encerrar legalmente un terreno?
La tierra es legalmente encerrada, o con anuncios fijados, cuando la encierra una cerca legal, y sus límites exponen los avisos colocados para el público. La ley incluye cualquier parte de la tierra limitada por un océano, golfo, bahía, río, riachuelo o lago como legalmente encerrada (Est. Fla. sección 588.09). Los dueños de la tierra legalmente encerrada deben mantener la condición de la cerca y el anuncio fijado (Est. Fla. sección 588.11; ver también 27 Fla. Jur. 2d sección 4).
¿Para asegurar el cumplimiento de la ley de Florida, cuáles son los requerimientos para fijar los avisos sobre una cerca?
Los anuncios expuestos en la cercas deben ser prominentemente expuestos, en letras de al menos dos pulgadas de alto. La palabra "anuncio" y el nombre del propietario, arrendatario, y ocupante de la tierra. Los anuncios deben ser colocados a no menos de quinientos pies de distancia, en cada esquina, en cualquier puerta o entrada de la cerca. Anuncios similares son requeridos para la tierra que es limitada por agua (Esta. Fla. sección 588.10).
Una cerca legal no es garantía
Teniendo una " cerca legal" no libera automáticamente a un propietario de todas las responsabilidades potenciales. En Florida Bd. of Educ. v. Andrews, la 1st DCA de Florida estableció que una cerca legal no es necesariamente una "cerca adecuada", y en cumplimiento con los Est. Fla. Capitulo 588 no resuelve la pregunta de responsabilidad (903 So. 2d 1048 [1st DCA 2005]. En ese caso, un toro rompió y atravesó una cerca y colisionó con un vehículo, resultando en la muerte del conductor (id.). La corte revoco y detuvo el caso para un nuevo juicio para dirigir el tema de negligencia, y definir la respuesta a la pregunta de si el acusado construyó una cerca adecuada para resistir al toro (id.).
Información Adicional
Circular 1214, Manual de la ley de Propiedad y Cercado de Florida http://edis.ifas.ufl.edu/TOPIC_BOOK_Florida_Fence_and_Property_Law
Footnotes
Este es el documento EDIS FE258, una publicación de Food and Resource Economics Department, Florida Cooperative Extension Service, Institute of Food and Agricultural Sciences, University of Florida, Gainesville, FL. Pubicado Julio 2007. Por favor visite la página electrónica de EDIS en http://edis.ifas.ufl.edu.
Michael T. Olexa, Profesor,l Food and Resource Economics Department, y Director, UF/IFAS Agricultural Law Center, Florida Cooperative Extension Service, Institute of Food and Agricultural Sciences, University of Florida, Gainesville, FL; y Joshua A. Cossey, estudiante de tercer año de leyes, Levin College of Law, University of Florida, Gainesville, FL. La traducción del ingles al español estuvo a cargo de Filiberto Reyes-Villanueva.
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