Manual de la Ley de Propiedad y Cercado de Florida: Derecho de Propiedad y Derecho-de-Vía1
Prefacio
La agricultura y la ganadería, que consta de aproximadamente 19,000 granjas ganaderas, junto con las haciendas de caballos, cultivos de naranja, soya, caña de azúcar, algodón, cacahuate y muchas otras instalaciones agrícolas han tenido un impacto significativo en la economía de Florida. A través de los últimos 25 años, la economía agrícola de Florida ha requerido co-existir con el rápido crecimiento poblacional y comercial en el estado. Por los conflictos entre esos intereses se han desarrollado temas de gran relevancia como los derechos y responsabilidades de los terratenientes colindantes, agricultores y propietarios en general. Debido a la importancia agregada a esas áreas de propiedad real, los aspectos legales del cercado en el estado de Florida, han tomado una importancia significativa.
Este manual esta diseñado para informar al propietario de sus derechos y responsabilidades en relación a sus obligaciones de cercado. Las áreas discutidas incluyen la responsabilidad del propietario para cercar cuando el ganado es mantenido en su propiedad, los derechos de los terratenientes colindantes, las ubicaciones de las cercas, invasiones, líneas fronterizas, derechos de propiedad, contratos, molestias y las responsabilidades del terrateniente hacia las personas que entran en su propiedad.
Este manual deberá proveer una revisión básica de los muchos derechos y responsabilidades que los granjeros y los dueños de las granjas tienen, conforme la ley de propiedad y cercado de Florida. Los lectores pueden consultar este manual, ya que les informa sobre esos derechos y responsabilidades. Sin embargo, deberá ser cuidadoso porque las leyes, reglas administrativas y decisiones de la corte sobre las cuales esta basado este manual, están sujetas a revisión constante, y partes del mismo podrían volverse obsoletas en cualquier momento. Este manual no deberá ser visto como una guía completa de las leyes de propiedad y cercado. Adicionalmente, muchos detalles de las leyes citadas se excluyeron por limitaciones de espacio. Este manual no deberá parecer como un manifiesto de opinión o asesoría legal de los autores en ninguno de los temas legales discutidos en este. Este manual no es un reemplazo del personal de asesoría legal, es solamente una guía para informar al público de los temas relacionados a las leyes de propiedad y cercado de Florida. Por esas razones, el uso de esos materiales por cualquier persona constituye un acuerdo por mantener a los autores, al Instituto de Ciencias Agrícolas y Alimento, al Centro de Ley Agrícola y la Universidad de Florida libres de perjuicios por cualquier demanda de responsabilidad, daños o gastos que cualquier persona pudo haber incurrido, como resultado de la referencia o la confianza de la información contenida en este manual.
Agradecimientos
Los autores agradecen a Jeffrey R. Dollinger, Esq., Profesor Adjunto de la Facultad de Leyes Levin de la Universidad de Florida y accionista en Scruggs & Carmichael P. A., en Gainesville, Florida, por su ayuda en la revisión de este manual.
¿Cuáles son los derechos de propiedad y los derechos-de-vía?
Un derecho de propiedad es un beneficio basado en la propiedad, diferente del beneficio compartido, que alguien le da a otro para uso o encargo de la tierra para un propósito especial que no se basan en los derechos de propiedad general del propietario. Un derecho de propiedad no puede existir entre dos pedazos de tierra pertenecientes a la misma persona (ver J.C. Vereen & Sons v. Houser, 123 Fla. 641, 167 So. 45 [Fla. 1936]; 20 Fla. Jur. 2d Derecho de Propiedad y Permisos en Propiedad Real sección 1). Un derecho-de-vía, generalmente es el derecho de una persona especifica o una clase de persona, para usar una ruta para viajar al terreno de otra persona (ver Wyatt v. Parker, 128 So. 2d 431 [Fla. 2d DCA 1961]; 20 Fla. Jur. 2d Derecho de Propiedad y Licencias en Real Propiedad sección 9). Un ejemplo común de derecho-de-vía de propiedad, es donde el propietario no puede tener acceso a la carretera pública sin cruzar la propiedad de otro. En esas situaciones, las Cortes usualmente determinan un derecho-de-vía por necesidad. Esto le permite a una parte a cruzar la tierra de otro, en el punto más cercano a la autopista pública. Es importante notar que donde otra ruta emerge eventualmente hacia la autopista pública, entonces la ley común de derecho-de-vía por necesidad ya no existirá. Si una ley común de derecho-de-vía deja de existir, donde la tierra es usada ya sea para propósito habitacional o agrícola, para reforestación o para ganado en general, puede usarse un reglamento para impedir el acceso a una carretera (ver Est. Fla. sección 704.01). En tales casos, una Corte puede determinar si la compensación esta DUE al terrateniente (ver Est. Fla. sección 704.04).
¿Cómo son creados usualmente los derechos de propiedad?
Usualmente, un derecho de propiedad otorga expresamente un titulo-mantenimiento al terrateniente por medio de un acuerdo escrito, una escritura o la reservación de una escritura (ver 20 Fla. Jur. 2d Derecho de Propiedad y Licencias en Propiedad Real secciones 15-25). Este contrato debe mostrar la intención del terrateniente para crear un derecho permanente, no temporal, en una porción especifica de tierra. Los tipos limitados de derecho de propiedad pueden también ser creados por implicación. Las áreas tales como calles, callejones, o parques, usualmente se determina que son un derecho de propiedad por implicación (ver Est. Fla. 704.01[1]). Una vez creada la localización del derecho de propiedad no puede ser cambiado sin un acuerdo. Cuando un derecho de propiedad esta bloqueado, el dueño puede pasar sobre la tierra colindante tan lejos como sea necesario para evitar el bloqueo.
¿Quién es responsable por el mantenimiento de un derecho de propiedad?
Usualmente, el dueño del derecho de propiedad es responsable por el mantenimiento (ver 20 Fla. Jur. 2d Derecho de Propiedad y Licencias en Propiedad Real sección 48). Las partes para un convenio de derecho de propiedad pueden alterar sus responsabilidades por acuerdo. El dueño de un derecho implícito de propiedad es responsable por su mantenimiento (ver Morrill v. Recreational Development, Inc., 414 So. 2d 590 [1st DCA 1982]). Si un estatuto de derecho implícito de propiedad es localizado en la tierra usada para encerrar una granja, arboleda, o ganado, entonces el usuario del derecho de propiedad puede ser requerido para mantener un portón o guarda ganado en cualquier lugar de la cerca donde exista un espacio abierto por el derecho de propiedad (ver Est. Fla. sección 704.02).
¿Qué otras formas de derecho de propiedad puede ser creada u ptorgada a un terrateniente o a una parte usando una porción de la propiedad?
Hay otras dos formas disponibles de derecho de propiedad:
Derecho de propiedad prescriptiva (por uso prolongado).
Derecho de propiedad de conservación.
Un derecho de propiedad prescriptiva, similar a una posesión adversa, esta designada para obtener menos derechos que los totales del dueño de la tierra, basados en el uso a largo plazo o por dictamen, en lugar o mas que los acuerdos o métodos estatutarios. Para que exista un derecho de propiedad presciptivo, una parte debe mostrar todo lo siguiente:
El uso actual, (no posesión) contínuo e ininterrumpido por 20 años.
El uso, conforme a un reclamo de derecho, en conflicto con el uso del terrateniente.
Si el uso es abierto al conocimiento del terrateniente, notorio, visible e ininterrumpido, es un derecho que se exige al terrateniente (ver Downing v. Bird, 100 So. 2d 57 [Fla. 1958]; 2 Fla. Jur. 2d Posesión Adversa sección 60).
Un derecho de propiedad por conservación es el creado para limitar más allá el desarrollo de propiedad. Conforme a los Estatutos de Florida, sección 704.06, un derecho de propiedad por conservación actúa como preservación perpetua para forzar el estado natural de la tierra. Este tipo de derecho de propiedad es creado también para mantener los propósitos tales como los agrícolas, históricos, cultural o arqueológico como los usos existentes en la tierra al momento del derecho de propiedad. Los derechos de propiedad por conservación son adquiridos ya sea por un cuerpo de gobierno o una corporación benéfica actividades confiables y de prevención, tales como la construcción, descarga, excavación y remoción de árboles. Una vez que un derecho de propiedad es creado sobre una porción de tierra, no puede ser cambiado para permitir el desarrollo (ver Fla. Jur. 2d Derecho de Propiedad y Licencias en Propiedad Real sección 10; ver también Est. Fla. sección 704.06[11] o derechos no limitados para negociar la venta para propósitos de instalaciones de líneas).
¿Si yo le concedo un derecho de propiedad de mi terrateniente colindante, como dueño puede usar el derecho de propiedad para algún propósito?
No. Las Cortes establecieron que en disputas sobre el uso de derecho de propiedad, se considera la concesión para la intención de las partes al momento de la creación del derecho de propiedad. No se permitirá cualquier uso que no fue determinado por las partes al momento de la creación del derecho de propiedad. Si no hay una intención clara, entonces usualmente las Cortes permitirán cualquier uso del derecho de propiedad que es necesariamente razonable para su completo dictamen como una medida por el propósito del derecho de propiedad, la situación del propietario y cualquier circunstancia que lo rodea (ver Severn Hills, Inc. v. Bentley, 848 So. 2d 345 al 361 [1st DCA 2003]). La corte cita esas reglas para validar un juicio concedido por la corte de los daños por el abuso de un derecho de propiedad escrito por una compañía eléctrica. Por el contrario, un dueño de un derecho de propiedad para propósitos de drenaje no puede usar el derecho de propiedad para actividades no correspondientes con el drenaje (ver Crutchfield v. F.A. Sebring Realty Co., 69 So. 2d 328 [Fla. 1954]). La regla general es que la carga puesta al terrateniente otorgando el derecho de propiedad no debe ser innecesariamente incrementada por usos que las partes no aplicaron (ver 2 Fla. Jur. 2d Derecho de Propiedad y Licencias en Propiedad Real secciones 41, 43 y 46).
¿Cuáles son mis derechos si una de las partes viola los términos del derecho de propiedad?
Generalmente, un juicio puede ser llevado a cabo para buscar daños por injurio por desorden del derecho de propiedad, incumplimiento del contrato concediendo el derecho de propiedad, o por un mandato judicial para detener la obstrucción del derecho de propiedad (ver 2 Fla. Jur. Derecho de Propiedad y Licencias en Real Propiedad sección 69).
¿Qué sucede si alguien construye una cerca bloqueando el derecho de propiedad?
Cuando una cerca esta bloqueando una entrada o salida a otra propiedad según las consideraciones del anuncio de la constructora, la Corte determinará primero si hay un derecho de propiedad. La Corte puede ordenar que la cerca sea removida. En Prime West, Inc. v. Camargo, 906 So. 2d 1112 al 1113 (3d DCA 2005), el comprador del lote llevo una accion contra el dueño de una carretera privada, buscando la remoción de la cerca como desagravio. La Corte determinó que cuando un dueño transfiere parte de su propiedad, el dueño concede todos aquellos derechos de propiedad por implicación, los cuales existieron y fueron usados para los beneficios de la tierra que fue transferida. Similarmente, un derecho implícito de propiedad esta determinado por las circunstancias que rodea una transferencia y significa que siempre que una parte de la propiedad esta obviamente en uso como un incidente o como una pertenencia, esto se aprueba por implicación cuando la tierra es vendida. La corte determinó que el comprador tuvo un derecho implícito de la propiedad para usar la carretera (id.)
¿Qué es un forma estatutoria de necesidad?
Este tipo de derecho de propiedad es recientemente usado cuando una persona reclama que el debe usar una porción de la tierra de otra persona para ganar acceso a las carreteras públicas o privadas. Cuando una vivienda o empresa agrícola esta interrumpiendo cada ruta practica para las carreteras públicas o privadas por terrenos, cercados u otras mejoras, el propietario de la tierra puede reclamar un deseo para usar una porción de tierra del vecino. Este terreno puede servir como un derecho de propiedad para personas, vehículos, ganado, servicio de cable de televisión, empresas de servicio público, y servicio de teléfono para la tierra que esta rodeando o evitando el acceso a las carreteras (Est. Fla. sección 704.01).
¿El terrateniente puede ser compensado?
Si. Si alguien esta reclamando una vía estatutaria de necesidad, usted puede archivar el juicio en la corte de circuito de un condado para imputar el reclamo o solicitar que la corte exiga indemnización de compensación por el uso de su tierra (Est. Fla. sección 704.01).
Resumen
Como un derecho de propiedad, el dueño de una tierra, sin beneficios compartidos, tiene el derecho de usar y disfrutar la tierra de otro. Los derechos de propiedad son creados ya sea por un contrato escrito o por implicación en situaciones tales como calles, parques, o callejones. Su uso es definido por la intención de las partes, al momento de la creación del derecho de propiedad. Si esta intención no es clara, las cortes determinaran el carácter del derecho de propiedad, el propósito y las circunstancias que lo rodean en determinación del uso propio del derecho de propiedad. Los derechos-de-vía otorgan a una persona o personas específicas un medio de acceso a una carretera pública o autopista a través de la tierra de otro. En el caso de un derecho de propiedad a través de tierras agrícolas cercadas, el usuario del derecho de propiedad generalmente es responsable por el mantenimiento de los portones o puertas guarda ganado en cualquier lugar donde el derecho de propiedad intercepta una cerca.
En el caso donde una de las partes viola los términos del derecho de propiedad, siempre es mejor tratar de resolver la situación amigablemente por una discusión y negociación abierta. Si esto no es posible, entonces la parte puede ser demandada por un mandato judicial por que no continúe con la violación y/o para los daños por incumplimiento del contrato.
Información Adicional
Circular 1214, Manual de la ley de Propiedad y Cercado de Florida http://edis.ifas.ufl.edu/TOPIC_BOOK_Florida_Fence_and_Property_Law
Footnotes
Este es el documento EDIS FE262, una publicación de Food and Resource Economics Department, Florida Cooperative Extension Service, Institute of Food and Agricultural Sciences, University of Florida, Gainesville, FL. Pubicado Julio 2007. Por favor visite la página electrónica de EDIS en http://edis.ifas.ufl.edu.
Michael T. Olexa, Profesor,l Food and Resource Economics Department, y Director, UF/IFAS Agricultural Law Center, Florida Cooperative Extension Service, Institute of Food and Agricultural Sciences, University of Florida, Gainesville, FL; y Joshua A. Cossey, estudiante de tercer año de leyes, Levin College of Law, University of Florida, Gainesville, FL. La traducción del ingles al español estuvo a cargo de Filiberto Reyes-Villanueva.
The Institute of Food and Agricultural Sciences (IFAS) is an Equal
Opportunity Institution authorized to provide research, educational
information and other services only to individuals and institutions
that function with non-discrimination with respect to race, creed,
color, religion, age, disability, sex, sexual orientation, marital
status, national origin, political opinions or affiliations.
For more information on obtaining other extension publications,
contact your county Cooperative Extension service.
U.S. Department of Agriculture, Cooperative Extension Service,
University of Florida, IFAS, Florida A. & M. University Cooperative
Extension Program, and Boards of County Commissioners Cooperating. Millie Ferrer-Chancy,
Interim Dean.
