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Publication #FE264

Manual de la Ley de Propiedad y Cercado de Florida: Contratos papra Cercar1

Michael T. Olexa y Joshua A. Cossey2

Prefacio

La agricultura y la ganadería, que consta de aproximadamente 19,000 granjas ganaderas, junto con las haciendas de caballos, cultivos de naranja, soya, caña de azúcar, algodón, cacahuate y muchas otras instalaciones agrícolas han tenido un impacto significativo en la economía de Florida. A través de los últimos 25 años, la economía agrícola de Florida ha requerido co-existir con el rápido crecimiento poblacional y comercial en el estado. Por los conflictos entre esos intereses se han desarrollado temas de gran relevancia como los derechos y responsabilidades de los terratenientes colindantes, agricultores y propietarios en general. Debido a la importancia agregada a esas áreas de propiedad real, los aspectos legales del cercado en el estado de Florida, han tomado una importancia significativa.

Este manual esta diseñado para informar al propietario de sus derechos y responsabilidades en relación a sus obligaciones de cercado. Las áreas discutidas incluyen la responsabilidad del propietario para cercar cuando el ganado es mantenido en su propiedad, los derechos de los terratenientes colindantes, las ubicaciones de las cercas, invasiones, líneas fronterizas, derechos de propiedad, contratos, molestias y las responsabilidades del terrateniente hacia las personas que entran en su propiedad.

Este manual deberá proveer una revisión básica de los muchos derechos y responsabilidades que los granjeros y los dueños de las granjas tienen, conforme la ley de propiedad y cercado de Florida. Los lectores pueden consultar este manual, ya que les informa sobre esos derechos y responsabilidades. Sin embargo, deberá ser cuidadoso porque las leyes, reglas administrativas y decisiones de la corte sobre las cuales esta basado este manual, están sujetas a revisión constante, y partes del mismo podrían volverse obsoletas en cualquier momento. Este manual no deberá ser visto como una guía completa de las leyes de propiedad y cercado. Adicionalmente, muchos detalles de las leyes citadas se excluyeron por limitaciones de espacio. Este manual no deberá parecer como un manifiesto de opinión o asesoría legal de los autores en ninguno de los temas legales discutidos en este. Este manual no es un reemplazo del personal de asesoría legal, es solamente una guía para informar al público de los temas relacionados a las leyes de propiedad y cercado de Florida. Por esas razones, el uso de esos materiales por cualquier persona constituye un acuerdo por mantener a los autores, al Instituto de Ciencias Agrícolas y Alimento, al Centro de Ley Agrícola y la Universidad de Florida libres de perjuicios por cualquier demanda de responsabilidad, daños o gastos que cualquier persona pudo haber incurrido, como resultado de la referencia o la confianza de la información contenida en este manual.

Agradecimientos

Los autores agradecen a Jeffrey R. Dollinger, Esq., Profesor Adjunto de la Facultad de Leyes Levin de la Universidad de Florida y accionista en Scruggs & Carmichael P. A., en Gainesville, Florida, por su ayuda en la revisión de este manual.

¿Qué necesito considerar para evitar una disputa futura, si yo establezco un contrato para una cerca?

Para propósitos legales además de claridad y registro fácil, siempre es mejor un contrato escrito que uno contrato verbal. Un contrato escrito le proporciona a usted y a su vecino un mejor entendimiento de las intenciones de todas las partes involucradas en el contrato. Además, esto es usualmente más fácil obligar a alguien para un contrato escrito que verbal. Aunque la lista abajo no provee una lista completa de las cosas que deberían estar incluidas en un contrato escrito, los siguientes deberán estar incluidos en cualquier contrato válido, legalmente reconocido:

  • Los nombres y firmas de las partes.

  • Una descripción clara de las tierras involucradas y los términos que cada parte ha acordado (ej., quien es el que contribuye, mantenimiento, responsabilidades, ubicación exacta de la cerca etc.

  • La fecha de la ejecución del contrato.

  • Por lo menos dos testigos (preferiblemente que no estén interesados en el contrato y que no estén relacionados con las partes) y un notario para el registro.

  • La vigencia del contrato o por el contrario, algunas maneras de terminarlo.

  • Algunos métodos para cambiar en el futuro, los términos del contrato.

  • Daños y otros remedios si uno de las partes no cumple con sus obligaciones acordadas. (ver Est. Fla. sección 695.01)

Resumen

Las acciones de la Corte son siempre costosas y consumen tiempo. Cuando haga un contrato y para evitar ir a corte en una disputa, asegúrese de que esta escrito, toda ambigüedad en los términos debe ser definida claramente y todas las partes están de acuerdo en los términos. Aunque la lista anterior no lo incluye todo, proveerá alguna guía de ayuda en la elaboración de un contrato. En el caso donde se llegue a una disputa, sea razonable y trate de alcanzar un compromiso con la parte oponente aun si usted piensa que tiene la razón. El compromiso y el acuerdo son usualmente mucho más eficientes y menos costosos que los costos de la Corte.

Información Adicional

Circular 1214, Manual de la ley de Propiedad y Cercado de Florida http://edis.ifas.ufl.edu/TOPIC_BOOK_Florida_Fence_and_Property_Law

Footnotes

1.

Este es el documento EDIS FE264, una publicación de Food and Resource Economics Department, Florida Cooperative Extension Service, Institute of Food and Agricultural Sciences, University of Florida, Gainesville, FL. Pubicado Julio 2007. Por favor visite la página electrónica de EDIS en http://edis.ifas.ufl.edu.

2.

Michael T. Olexa, Profesor,l Food and Resource Economics Department, y Director, UF/IFAS Agricultural Law Center, Florida Cooperative Extension Service, Institute of Food and Agricultural Sciences, University of Florida, Gainesville, FL; y Joshua A. Cossey, estudiante de tercer año de leyes, Levin College of Law, University of Florida, Gainesville, FL. La traducción del ingles al español estuvo a cargo de Filiberto Reyes-Villanueva.

The Institute of Food and Agricultural Sciences (IFAS) is an Equal Opportunity Institution authorized to provide research, educational information and other services only to individuals and institutions that function with non-discrimination with respect to race, creed, color, religion, age, disability, sex, sexual orientation, marital status, national origin, political opinions or affiliations. For more information on obtaining other extension publications, contact your county Cooperative Extension service.

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